从刚刚发布的前10个月房企100强销售数据来看，当前中国房地产市场仍有待回暖。中国指数研究院监测数据显示，2022年1-10月，百强房企销售总额60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点。细分月度数据后发现，虽然今...
从刚刚发布的前10个月房企100强销售数据来看，当前中国房地产市场仍有待回暖。中国指数研究院监测数据显示，2022年1-10月，百强房企销售总额60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点。
细分月度数据后发现，虽然今年的“金九银十”显得乏善可陈，但10月份，百强房企销售额环比增长1.6%。
值得一提的是，9月最后两天，部分城市阶段性放宽首套住房贷款利率下限、居民购房缴纳个人所得税退税等政策密集出台，体现了国家稳定房地产市场的决心和力度。
根据党的二十大报告精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的方向，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。这一方面反映了房地产行业将保持政策决心，另一方面也为房地产行业的诸多细分行业的发展指明了方向，核心目的是提高人们的居住品质。
“住而不炒”成为广泛共识，落脚点是“改善民生福祉”。2016年底，中央经济工作会议首次提出“住而不炒”的定位，这是保持房地产行业健康发展的根本逻辑。经过几年的努力，投机逐渐被挤出市场，房地产领域的金融化和泡沫化趋势得到实质性扭转，更多的房子回归了居住属性。接下来，房地产行业发展的立足点将更加侧重于保障民生和提高品质，居民对住房的合理需求将得到进一步保障。
“多主体供应、多渠道保障”奠定了良好的基础，结合点是更好地满足居民多样化的住房需求。目前，中国正在进一步完善“两个体系”，即住房市场体系和住房保障体系，两者缺一不可。前者紧跟市场需求，后者由政府保障和覆盖。在两项制度并行下，进一步扩大了长租公寓、公租房、保障性租赁房、共有产权住房和商品房的供应覆盖面，满足城市新市民、年轻人、收入困难家庭、多子女家庭多层次住房需求，实现职住平衡。
“租购并举”进入新的发展时期，突破点是抓住多个领域的发展机遇。新时期，住房工作的顶层思路越来越清晰，以“房住不炒”为底线，以“租购并举”为方向，以探索房地产开发新模式为出发点。现在看来，“购”重于“租”的情况依然存在，笔者认为，未来要努力做到“两者兼顾”。这也将是房企转变发展思路，加大“出租”业务布局，获得增长点的新方向。
现在，商机就在那里。租房打开了资本市场的大门。2022年8月，首批3只“租赁住房”公募REITs上市，开启了“投融资管理”闭环，有利于提高市场化企业参与积极性，增加租赁住房供给。这一融资渠道的开通，将有助于开发、运营、装修等企业和金融机构开辟新的发展模式。
此外，党的二十大报告提出“建设制造强国”，这意味着房地产行业的另一个细分领域——工业园区的建设和运营将迎来新的发展空间。发展实体经济，加快建设制造强国，都需要空间载体，而一个重要的形式就是工业园区。9月，沪深交易所5只公募REITs宣布扩容，其中3只为产业园REITs。不难看出，随着募资的正式启动，将有助于产业园运营方盘活更多优质资产，进一步形成资本的良性循环。
总的来说，秉承“住而不炒”的定位，房地产行业的健康发展不能简单从最近两年市场的短期波动来理解。应立足长远，以一盘棋思维谋求整体发展，从多个领域探索房地产发展新模式，兼顾保障民生、提升品质、保护市场、助力产业等多种目标的实现。
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